100平只得70平? 公摊面积有多坑

7月下旬，武汉多名业主维权，抗议某楼盘开发商在公摊问题上玩猫腻。

据报道，有业主反映，该楼盘开发商对电梯、走廊等公摊面积也按室内精装价收费，且价格虚高。一套125平米的房子，精装修标准是2500元/平米，公摊比例为28%，这样一算，每套房子通过公摊多收了8万多元。

事实上，公摊问题积弊已久。近年来，随着房价上涨，部分开发商趁机推高公摊比例。

住房公摊面积的存在是否合理？这里面开发商又有哪些猫腻？中新网记者对此进行了调查采访。

公摊面积是什么？

买100平米的房子，结果实际住进去只有70平，这凭空少了的面积就是公摊面积。

根据2000年开始实施的《房产测量规范》，分摊的公用建筑面积有：

1、电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用 房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。

2、共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）以水平投影面积一半的建筑面积。

这意味着，不仅电梯、楼道、门厅，甚至门口警卫室的一部分面积也要由购房者买单。

房本上写着房屋建筑面积、专有建筑面积和分摊建筑面积。

公摊占比不断攀升，甚至超过使用面积

谁都不希望房子的公摊面积太大，这里就涉及到公摊系数的概念。

举个例子，打开房本，上面写着“房屋建筑面积：84.47㎡；专有建筑面积（使用面积）：63.43㎡，分摊建筑面积：21.04㎡”。但并没有明示，公摊面积都在哪些地方。公摊系数就是用分摊建筑面积除以专有建筑面积，数值是0.33（即33%）。

旭辉集团北京区域事业部设计管理部高级经理刘嘉告诉记者，住宅的公摊系数一般在0.18-0.25，商业用房一般在0.3-0.4，这些数据来自测绘公司的经验值。

但近年来，随着房价上涨，公摊系数也迅速攀升，部分住宅超过了30%。2010年，山东某楼盘推出后的公摊系数甚至超过52%。去年，南京某商住公寓一些户型的公摊面积竟然比套内面积还大，得房率只有42%。

而问题在于，现有的法律法规并没有对公摊系数设定上限。

猫腻一：做大公摊面积

一线城市四千多户楼盘，靠公摊面积可多赚千万

一位不愿具名的业内人士介绍，开发商在办理房产证前，要请测绘公司去实地测量，随后出具测绘成果报告，里面有详细的建筑面积、套内面积、公摊面积情况，并将其交给开发商。

也就是说，测绘企业和房地产开发企业对于公摊面积都在哪些地方，最为清楚。但问题在于，开发商并不会把这份有详细公摊情况的测绘成果报告交给购房者。

事实上，国际上基本是按实际使用面积计算房价的。为何国内要采用包含公摊面积在内的建筑面积计算呢？

“按实际使用面积来算的话，开发商没法实现利润的最大化。”上海翊尧建设工程技术检测咨询有限公司技术总监李平说。

他说，购房者可以很容易地测出实际使用面积，却无法测量公摊面积到底有多少。开发商可以在第三方测量时与之达成默契，在公摊面积的大小上做文章。房价这么高，哪怕每户多分摊零点几个平米，一个几十万平米的项目，就会多出很多钱。

举个例子：

易居房地产研究院的百城住宅价格报告显示，6月，一线城市4万元以上均价水平持续了15个月，二线城市1.2万元以上均价水平持续了12个月，三四线城市1万元以上均价水平则持续了10个月。

以一线城市某楼盘举例：共有4148套房，以均价4万元/平米计算，假设开发商每套多算0.1平米的公摊面积，那么整个楼盘就可多赚1659万元。

猫腻二：重复公摊、重复收钱

消防应急场所变停车位，又可多赚千万

到底哪些属于公摊面积？其内容的不明晰也给了开发商钻空子的机会。

你为公摊面积买了单，就拥有其所有权和使用权。但公摊实在是五花八门，加上开发商很少明确公示，购房者根本不知道哪些公共面积是自己的，更别提使用了。

“比如，有些小区的消防应急场所等区域已经被算作公摊，却又被划成车位再次出售，这属于重复公摊。”山东名仕宜居建设项目管理有限公司董事长王清华说，这样的车位没有产权，只能使用，不能转让。

他说，这类车位在小县城能卖到10万左右，在省会城市能卖到20万。一个中型社区，如果开发商想在这方面做手脚，地下能划出几百个车位，地上也有几十个。

北京大学房地产法研究中心主任楼建波说，一套房子的总价是固定的，如果按照套内面积来算，那么每平米的单价必然会有所提高。其实无论按哪种方式，最关键的是把标准制定清楚，能让人看得明白。

楼建波建议，在现有购房方式下，给开发商或代理销售中介一项强制义务，即向购房者明示“到底分摊了哪些面积”。